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巡回审判是法院根据案件特点，深入当事人所在地尤其是交通不便地区，让群众节省时间和精力，就地处理矛盾纠纷的一种审判方式。近日，大安法院牛佛法庭通过巡回审判成功化解了一起物业服务合同纠纷。
案件回顾：
周某于2012年购买了某小区房屋，并与该小区物业服务公司签订了物业服务合同。后因该房屋外墙渗水造成室内装修小部分损坏，周某认为物业服务公司未尽到物业合同中的公共管理义务，自此拒绝向物业服务公司交纳物业服务费。
物业公司遂起诉至法院。案件受理后，承办法官迅速查阅了案卷资料，考虑到物业纠纷普遍都是标的额小，案情简单的“小案”，但这些案件与人民群众的日常生活息息相关，直接关系到人民群众的生活幸福感，便决定采取巡回审判的方式，向小区居民业主进行一次“以案释法”，将审理过程直观地展示在业主面前，让其了解法律的具体适用过程。
审理当天，承办法官首先同双方当事人共同查看了房屋现状，之后在物业服务公司办公室进行了巡回审判。承办法官针对双方的主要争议点，明晰物业服务领域中双方的权利义务，并从中沟通协调，一方面释法明理，向业主方释明履行物业服务合同的义务，另一方面以情动人，劝说物业公司根据客观情况以合理方式沟通处理问题。最终促成双方达成协议，周某也当场履行了物业费交纳义务。
为更好地解答群众疑惑、普及法律知识，承办法官“趁热打铁”，当场就举证责任、合同约定、权益维护等业主关切问题，结合《民法典》《物业管理条例》等规定向现场旁听业主进行答疑解惑，引导业主依法维权。同时根据当前物业管理中存在的问题，大安法院向物业服务公司发出了司法建议，并收到回复。
“小物业”关系“大民生”，下一步，大安法院将深入践行司法为民理念，充分发挥法治在基层社会治理方面导向作用，通过“审理一案，治理一片”，实现政治效果、社会效果与法律效果有机统一。
法官说法：
物业纠纷在我们的日常生活中时有发生，根据《民法典》的规定，物业服务合同是业主与物业服务企业之间的法律约定，它明确了双方的权利和义务。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。如果物业服务企业已经按照合同约定提供了基本的服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
业主不能以单纯的主观感受认为服务不到位就拒绝交纳物业费。但是，如果物业服务存在重大瑕疵，如小区垃圾长期无人清理、安保设施严重损坏且未及时修复等，影响到业主的正常生活，业主可以要求物业企业整改，并在整改期间酌情减少物业费的支付，但需要提供相关证据。
对于物业服务质量是否达标，一般可以参照合同约定的标准以及行业普遍标准来判断。小区内的公共设施设备如电梯、消防设施、给排水管道等，一般由物业负责日常的维修养护。如果这些设施设备在保修期内出现质量问题，由建设单位负责维修；保修期外，物业应使用公共维修资金或按照物业服务合同约定的方式进行维修。
当出现物业纠纷时，业主和物业双方可以就纠纷问题进行面对面的协商，心平气和地表达各自的诉求和意见，寻求双方都能接受的解决方案。也可以请求相关部门或第三方机构进行调解。常见的调解机构有社区居委会、街道办事处的调解委员会、物业管理协会等。如果业主和物业在物业服务合同中约定了仲裁条款，那么双方可以将纠纷提交给约定的仲裁机构进行仲裁。当协商、调解、仲裁等方式都无法解决纠纷时，业主或物业可以向人民法院提起诉讼。
（供稿：大安区人民法院）